장기보유특별공제 폐지 개정안. 이 법안이 통과되면 현재 최대 80%까지 받을 수 있는 양도세 공제가 ‘1인당 평생 세액공제 2억 원’으로 완전히 바뀝니다. 20억에 사서 40억에 판 아파트의 양도세가 현행 9,400만 원에서 3억 6,000만 원으로 4배 가까이 뛸 수 있습니다. 반면 중저가 주택에서는 세 부담이 오히려 줄어드는 경우도 있어, 내 집의 양도가액에 따라 유불리가 완전히 달라집니다. 이 글에서 현행 제도와 개정안의 차이, 가격대별 세금 시뮬레이션, 절세 대응 전략까지 정리했습니다.
🚨 현재 상황 — 법안 확정 아님:
2026년 4월 8일 소득세법 개정안 발의. 상임위 심사 → 법사위 → 본회의 절차가 남아 있습니다.
이재명 대통령은 “단계적 축소” 지지 의사를 밝혔고, 재경부는 “결정된 바 없다”고 공식 확인.
“나는 1주택자라 상관없다”는 인식은 위험합니다. 12억 초과 주택 보유자라면 지금 당장 점검이 필요합니다.
📌 이 글에서 알 수 있는 것
✔ 현행 장기보유특별공제 제도 구조
✔ 개정안 핵심 내용 (무엇이 어떻게 바뀌나)
✔ 가격대별 세금 변화 시뮬레이션 3가지
✔ 1주택자 유형별 영향 분석
✔ 장기보유특별공제 폐지 입법 현황 및 향후 일정
✔ 종부세 동시 개편 가능성
✔ 지금 바로 할 수 있는 절세 대응 전략 5가지
① 현행 장기보유특별공제 제도 — 구조 완전 정리
📅 작성일: 2026년 4월 | ⚠️ 본 글은 2026년 4월 현재 국회 발의·논의 중인 개정안을 기준으로 작성한 정보성 글입니다. 법안은 아직 확정되지 않았으며, 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다. 세금 관련 의사결정은 반드시 공인세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
“12억짜리 집은 비과세니까 나는 상관없겠지” — 이렇게 생각하셨다면 이 글을 꼭 읽어보셔야 합니다. 2026년 4월 8일, 국회에 발의된 소득세법 개정안 하나가 부동산 시장 전체를 긴장시키고 있습니다. 바로 장기보유특별공제(장특공제) 폐지 및 전면 개편안입니다.
장기보유특별공제(이하 장특공제)는 개인이 부동산을 장기간 보유한 경우, 양도소득세 계산 시 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다(소득세법 제95조). 인플레이션으로 부풀려진 명목 차익을 보정하고, 장기 보유를 유도하는 동시에 단기 투기를 억제하는 취지로 도입됐습니다.
📋 현행 장특공제 유형별 공제율
| 유형 | 적용 대상 | 공제율 | 최대 공제율 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 장특공제 (고가주택 특례) | 양도가액 12억 원 초과 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주 | 보유기간: 연 4% 거주기간: 연 4% | 최대 80% (10년 보유+거주) |
| 일반 장특공제 | 1주택 이외 부동산 (토지·건물 등) 3년 이상 보유 | 3~5년: 6% 5~10년: 연 2% 10~15년: 연 2% | 최대 30% (15년 보유) |
| 다주택자 (조정대상지역) | 조정대상지역 내 2주택 이상 | — | 공제 배제 |
※ 1세대 1주택 양도가액 12억 원 이하 → 전액 비과세 (장특공제 적용 불필요) | 거주 2년 미만 시 일반 장특공제(최대 30%)만 적용
📊 1세대 1주택 보유기간+거주기간별 공제율표
| 보유기간 | 보유 공제율 | 거주기간 | 거주 공제율 | 합산 공제율 |
|---|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 2년 | 8% | 20% |
| 5년 | 20% | 5년 | 20% | 40% |
| 7년 | 28% | 7년 | 28% | 56% |
| 10년 이상 | 40% | 10년 이상 | 40% | 80% (최대) |
※ 보유기간과 거주기간은 각각 연 4% 누적 (10년 이상 각 40% 한도) | 거주기간은 보유기간 이내여야 함
💬 실제후기: “10년 전에 서울에 아파트를 샀는데 많이 올랐어요. 팔려고 보니 장특공제 80%가 적용돼서 생각보다 세금이 적었거든요. 그런데 이번 개정안이 통과된다고 하니 갑자기 매도 계획을 다시 검토하게 됐어요.”
② 개정안 핵심 내용 — 무엇이 어떻게 바뀌나
장기보유특별공제 폐지 개정안은 2026년 4월 8일, 윤종오 진보당 의원과 이광희·이주희 더불어민주당 의원 등 범여권 의원 10명이 공동으로 소득세법 일부개정법률안을 발의했습니다. 이재명 대통령도 “(장특공제가) 단순히 오래 보유했다는 사실만으로 세금을 깎아주는 건 적절하지 않다”며 지지 의사를 밝혔습니다.
개정안 핵심:
현행 장특공제(최대 80% 비율공제) 폐지
→ 1인당 평생 세액공제 2억 원 한도로 대체
(3년 이상 보유 주택 양도 시 적용)
📋 개정안 주요 내용
| 항목 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 공제 방식 | 양도차익의 일정 비율 소득공제 (정률제) | 산출 세액에서 정액 차감 (정액 세액공제) |
| 공제 한도 | 보유·거주 10년 이상 시 양도차익의 최대 80% | 1인당 평생 2억 원 |
| 적용 요건 | 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주 (1주택 특례) | 3년 이상 보유 (거주 요건 여부 심의 중) |
| 잔액 이월 | 없음 (양도 시점에 소멸) | 2억 한도 미사용분 → 다음 양도 시 이월 사용 가능 |
| 유불리 분기점 | — | 양도차익 규모에 따라 역전 — 고가 주택 불리, 중저가 유리 |
💬 개정안의 배경 — 왜 바꾸려 하나
- 현행 정률 공제는 양도차익이 클수록 공제 금액도 함께 커지는 구조 → 고가 주택 보유자에게 절대적으로 유리
- 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 자극해 서울 고가 아파트 집중·가격 상승을 구조적으로 조장한다는 지적
- 실거주하지 않는 1주택자도 단순 보유 기간만으로 최대 40% 공제를 받는 형평성 문제
- 장기보유특별공제 폐지 되고 정액 세액공제로 전환하면 중저가 주택에서는 오히려 혜택이 증가하는 효과
💡 반론도 있습니다: 박훈 서울시립대 세무학과 교수는 “역진성 문제 해소 측면에서 정률에서 정액 전환은 긍정적이지만, 물가 상승에 따른 명목 차익 보정 기능을 없애면 집을 사고 파는 일 자체가 어려워진다”고 지적합니다. 야당 일부에서도 “장특공제 축소가 보유세 인상 등 추가 증세로 이어질 수 있다”는 우려를 표명하고 있습니다.
③ 현행 vs 개정안 한눈에 비교
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 공제 유형 | 소득공제 (차익에서 비율 차감) | 세액공제 (세금에서 정액 차감) |
| 최대 혜택 | 양도차익의 80% | 세액에서 최대 2억 원 |
| 적용 횟수 | 주택 양도 시마다 각각 적용 | 평생 1인당 2억 원 한도 (이월 가능) |
| 거주 요건 | 2년 이상 거주 시 80%, 미거주 시 30% | 3년 이상 보유 (거주 조건 심의 중) |
| 고가 주택 (양도차익 10억 이상) | 유리 (80% 공제 시 수억 원 절감) | 대폭 불리 (수억 원 세 부담 증가) |
| 중저가 주택 (양도차익 5억 이하) | 상대적으로 작은 절세 효과 | 오히려 유리할 수 있음 |
④ 가격대별 세금 시뮬레이션 (3가지 사례)
장기보유특별공제 폐지 개정안은 같은 조건처럼 보여도 양도가액 수준에 따라 현행 대비 개정안의 세 부담이 완전히 반대 방향으로 움직입니다. 신한은행 우병탁 전문위원 시뮬레이션 등을 참고해 아래 3가지 사례로 정리했습니다.
| 구분 | 사례 A 중저가 | 사례 B 중간 | 사례 C 고가 |
|---|---|---|---|
| 취득가 | 7억 원 | 10억 원 | 20억 원 |
| 양도가 | 15억 원 | 25억 원 | 40억 원 |
| 양도차익 | 8억 원 | 15억 원 | 20억 원 |
| 보유·거주 | 10년 | 10년 | 10년 |
| 현행 양도세 (80% 공제 적용) | 약 348만 원 | 약 3,200만 원 | 약 9,400만 원 |
| 개정안 양도세 (세액공제 2억 적용) | 0원 (세액공제 내 처리) | 약 1억 5,000만 원 | 약 3억 6,000만 원 |
| 세금 변화 | ↓ 감소 (유리) | ↑ 약 4.7배 증가 | ↑ 약 3.8배 증가 |
※ 신한은행 우병탁 전문위원 시뮬레이션·경향신문 보도 등 참고 | 필요경비(취득세·중개수수료 등) 반영 전 개략 수치 | 실제 세액은 취득 시기·필요경비·공제 항목에 따라 다름
🚨 분기점은 양도차익 약 5억 원: 대략 양도차익이 5억 원 이하인 경우 개정안이 유리하거나 비슷합니다. 반면 5억 원을 초과하면 할수록 세 부담이 현행보다 급격히 커집니다. 양도가액 12억 원 초과 주택을 보유 중이라면 자신의 예상 양도차익 수준을 먼저 확인하는 것이 대응의 출발점입니다.
⑤ 1주택자 유형별 영향 분석
| 유형 | 개정안 영향 | 이유 및 대응 |
|---|---|---|
| 양도가액 12억 이하 1세대 1주택자 | 영향 없음 | 비과세 대상 → 장특공제 자체가 적용될 필요 없음 |
| 양도가액 12~22억 수준 (양도차익 5억 이하) | 유리하거나 비슷 | 세액공제 2억 원 한도 이내에서 처리 가능 → 현행보다 세 부담 감소 또는 동일 |
| 양도가액 22억 이상 서울 고가 아파트 | 크게 불리 | 현행 80% 공제 혜택이 사라져 수억 원 세 부담 급증 → 매도 시점 재검토 필요 |
| 3년 내 갈아타기·매도 예정자 | 매도 시점 중요 | 법 통과 전 매도 시 현행 적용 가능 → 입법 일정 모니터링 필수 |
| 재건축·재개발 조합원입주권 보유자 | 불확실 | 개정안 적용 범위에 포함될 가능성 → 세무 전문가 검토 필요 |
| 증여·상속 전략 검토 중인 가구 | 전략 변화 | 양도 대신 증여·상속으로 전략이 이동할 수 있음 → 취득세·증여세 중과 여부 동시 확인 |
⑥ 장기보유특별공제 폐지 입법 현황 및 향후 일정
| 단계 | 내용 | 현황 |
|---|---|---|
| 법안 발의 | 윤종오 의원 외 10명 공동 발의 | ✅ 완료 (2026.4.8) |
| 상임위 심사 | 기획재정위원회 소위 및 전체회의 | 🔄 진행 중 |
| 법사위 심사 | 법제사법위원회 체계·자구 심사 | ⏳ 미시작 |
| 본회의 의결 | 국회 본회의 통과 | ⏳ 미정 |
| 공포·시행 | 공포 후 일정 유예기간 (부칙에서 결정) | ⏳ 미정 |
🏛️ 정부·여야 입장 정리
| 주체 | 입장 |
|---|---|
| 이재명 대통령 | “단순 보유만으로 세금 감면 부적절. 단계적으로 축소하면 매물 동결 부작용 최소화” |
| 재정경제부 | “결정된 바 없다. 실거주 1주택자를 보호하는 방향으로 설계” (구윤철 부총리, 4월 22일 법사위) |
| 여당 (범여권) | 발의 주도. 조세 형평성 강화, ‘똘똘한 한 채’ 현상 해소가 목적 |
| 야당·일부 민주당 | “당 차원 공식 추진 의사 없음”. 증세 우려 및 실거주자 피해 지적 |
| 전문가 | 정률→정액 전환 방향에는 공감. 단, 보유세·취득세와 동시 조정 없이 양도세만 손보면 거래 경색 우려 |
💡 세법 개편은 시장 심리에 선반영됩니다: 법안 확정 전이라도 개편 가능성만으로 고가 주택 보유자의 매도 문의가 증가하는 분위기가 이미 실무에서 감지되고 있습니다. “아직 통과도 안 됐으니 기다리자”는 태도보다, 내 자산에 미치는 영향을 지금 점검하는 것이 필요합니다.
⑦ 종부세 장기보유 공제 동시 개편 가능성
장특공제 논의와 맞물려 종합부동산세의 장기보유·고령자 세액공제도 동시에 손질될 가능성이 제기되고 있습니다.
📋 종부세 장기보유·고령자 세액공제 현황
| 공제 유형 | 적용 기준 및 공제율 |
|---|---|
| 장기보유 세액공제 (5년 이상 보유 요건만 충족) | 5~10년: 20% / 10~15년: 40% / 15년 이상: 50% 실거주 조건 없음 |
| 고령자 세액공제 (만 60세 이상) | 60~65세: 20% / 65~70세: 30% / 70세 이상: 40% |
| 최대 중복 적용 | 합산 최대 80% (공시가격 12억 초과 1세대 1주택자) |
핵심 문제로 지적되는 것은 실거주 요건 없이 단순 보유 기간만으로 최대 50%까지 공제된다는 점입니다. 양도세 장특공제와 동일한 형평성 논란이 적용됩니다. 다만 재경부는 “매도 시 1회 부과되는 양도세와 매년 부과되는 종부세는 과세 성격이 달라 구분해서 다뤄야 한다”는 신중론이 내부에서 우세합니다. 부동산 세제 전반의 개편 시나리오는 하반기에나 윤곽이 드러날 전망입니다.
⑧ 지금 바로 할 수 있는 절세 대응 전략 5가지
🔑 전략 1. 법안 확정 전 매도 타이밍 검토
개정안이 통과되기 전에 양도하면 현행 장특공제(최대 80%)가 적용됩니다. 양도차익이 크고 오래 보유한 고가 주택일수록 법안 통과 전후의 세금 차이가 수억 원에 달할 수 있습니다. 향후 3년 내 매도를 고려하고 있다면, 입법 절차 진행 상황을 지금부터 모니터링하고 시점을 유연하게 조정할 준비를 하세요. 단, 단순히 세금 때문에 급하게 매도하는 것은 금물 — 실거래가·시장 상황을 함께 고려해야 합니다.
🔑 전략 2. 부부 공동명의 활용
현행 제도에서 부부 공동명의로 주택을 보유하면 각자 기본공제(250만 원)를 받고, 개정안에서도 1인당 2억 원 세액공제가 인별로 적용될 경우 부부 합산 최대 4억 원까지 가능합니다. 단, 공동명의로의 전환 시 취득세가 발생할 수 있으므로 전후 세금을 세무사와 함께 비교해야 합니다. 개정안의 정확한 인별 적용 기준은 법 확정 후 확인이 필요합니다.
🔑 전략 3. 거주 요건 2년을 반드시 채우기
현행 제도에서 거주 2년 이상을 충족하면 공제율이 최대 80%이지만, 거주 요건 미충족 시 최대 30%로 급감합니다. 개정안이 어떤 방향으로 확정되든 실거주 이력은 절세의 핵심 요건입니다. 현재 실거주 중이라면 서두르지 말고 2년을 채운 후 매도 전략을 수립하세요. 실거주 기간은 전입신고일~전출일 기준으로 확인됩니다.
🔑 전략 4. 증여·상속 전략의 세밀한 재검토
장특공제가 축소되면 양도 대신 증여·상속으로 자산을 이전하려는 수요가 늘어납니다. 그러나 조정대상지역 시가 3억 원 이상 주택을 직계비속에게 증여하면 증여받는 사람의 취득세율이 12%로 중과됩니다(1세대 1주택자가 배우자·직계비속에게 증여 시 3.5% 기본 세율 예외 존재). 또한 증여 후 5년 내 양도 시 취득가액을 증여자의 원 취득가액으로 계산하는 이월과세 규정도 주의해야 합니다. 반드시 세무사와 함께 시뮬레이션하세요.
🔑 전략 5. 예상 양도세 사전 계산 + 전문가 상담
현행 제도와 개정안 각각의 세액을 미리 계산해보세요. 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산 서비스나 민간 세금 계산기를 활용해 취득가액·보유기간·거주기간·양도가액을 입력하면 현행 세액을 확인할 수 있습니다. 개정안 적용 시 세액은 세무사에게 시뮬레이션을 의뢰하는 것이 가장 정확합니다. 세법 개정이 확정되기 전에 미리 상담을 받아두면 법 통과 이후 빠르게 대응할 수 있습니다.
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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 개정안이 통과되면 언제부터 적용되나요?
장기보유특별공제 폐지 개정안은 아직 미확정입니다. 법안이 본회의를 통과하고 공포된 뒤 부칙에서 정한 시행일부터 적용됩니다. 통상 세법 개정은 공포 후 수개월의 유예기간을 두거나 다음 연도 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 경우가 많습니다. 정확한 시행 시점은 법 확정 후 부칙을 확인하세요.
Q2. 12억 이하 1세대 1주택자는 아무 영향이 없나요?
네. 1세대 1주택 양도가액 12억 원 이하는 비과세이므로 장특공제 자체가 적용될 필요가 없습니다. 따라서 개정안의 영향을 받지 않습니다. 단, 향후 집값 상승으로 양도가액이 12억 원을 초과할 가능성이 있다면 미리 점검해두는 것이 좋습니다.
Q3. ‘평생 2억 원 한도’는 부부 합산인가요, 1인 기준인가요?
개정안상 1인당 2억 원 한도입니다. 부부 공동명의라면 각자 2억 원씩 적용될 가능성이 있어 합산 4억 원까지 활용 가능할 수 있습니다. 다만 정확한 적용 기준은 법 확정 후 시행령에서 구체화되므로, 확정 전 추정치로 판단하는 것은 주의가 필요합니다.
Q4. 다주택자는 현재 어떤 상황인가요?
다주택자는 조정대상지역 내 주택에 대한 양도세 중과 한시 배제 조치가 2026년 5월 9일로 종료됩니다. 기재부·대통령실은 추가 유예 연장 없음을 공식화했습니다. 이 기간 내 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택을 양도하면 중과세율이 아닌 일반 세율과 일반 장특공제(최대 30%)가 적용됩니다. 5월 9일 이후에는 중과세율(2주택 +20%, 3주택 이상 +30%)이 부활합니다.
Q5. 개정안이 통과되지 않을 가능성도 있나요?
있습니다. 현재 법안은 발의 단계이며 상임위 심사도 시작 전입니다. 민주당 내부에서도 당 차원의 공식 추진 의사가 없다는 입장이 있고, 재경부 역시 “결정된 바 없다”고 확인했습니다. 다만 대통령의 공개 지지 발언이 나온 만큼 어떤 형태로든 제도 개편 논의는 지속될 가능성이 높습니다. “통과 안 될 수도 있으니 관망”보다 “통과될 경우를 대비해 점검”하는 접근이 현명합니다.
Q6. 현재 양도세 계산을 어디서 해볼 수 있나요?
국세청 홈택스(hometax.go.kr) → ‘세금신고’ → ‘양도소득세 신고’ → ‘양도소득세 모의계산’에서 취득가·양도가·보유기간·거주기간 등을 입력하면 현행 제도 기준 예상 세액을 확인할 수 있습니다. 개정안 적용 시 세액은 현재 아직 미확정이므로 세무사에게 직접 시뮬레이션을 의뢰하는 것이 가장 정확합니다.
💬 공식 문의처
국세청 세금 상담: ☎ 126 (국번 없이, 전국 어디서나)
홈택스 양도세 모의계산: hometax.go.kr
한국세무사회 세무사 찾기: kacpta.or.kr
국회 법안 심의 현황 조회: likms.assembly.go.kr
✍️ 핵심 요약 체크리스트
- ☑ 개정안 발의일: 2026년 4월 8일 — 발의 단계, 아직 확정 아님
- ☑ 현행: 보유·거주 10년 이상 시 양도차익 최대 80% 소득공제
- ☑ 개정안: 장특공제 폐지 → 1인당 평생 세액공제 2억 원으로 대체
- ☑ 양도가액 12억 이하 비과세 1주택자 → 영향 없음
- ☑ 양도차익 5억 원 이하 중저가 → 개정안이 유리하거나 비슷
- ☑ 양도차익 5억 원 초과 고가 주택 → 개정안 시 세 부담 수억 원 증가
- ☑ 20억 취득·40억 매도 사례: 현행 9,400만 → 개정안 3억 6,000만 (약 4배)
- ☑ 다주택자 양도세 중과 유예: 2026년 5월 9일 종료 — 별도 확인 필요
- ☑ 지금 할 일: 예상 양도차익 확인 → 세액 시뮬레이션 → 매도 시점 검토
- ☑ 장기보유특별공제 폐지 개정안 확인하시고 세금 결정은 반드시 공인세무사와 상담 후 판단
※ 본 글은 2026년 4월 국회 발의 및 논의 중인 소득세법 일부개정법률안·관련 언론 보도·전문가 분석을 바탕으로 작성된 정보성 글입니다. 법안은 현재 확정되지 않았으며 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다. 실제 세금 계산 및 의사결정은 공인세무사(☎ 126 국세청 상담 또는 kacpta.or.kr 세무사 찾기)에게 반드시 상담하시기 바랍니다. 본 글은 법률·세무 조언이 아닙니다.
