종부세 기준 금액·세율 “종부세 대상인지 아닌지”는 알겠는데, 정확히 얼마가 나오는지는 계산이 헷갈리는 분들이 많습니다. 공시가격, 공정시장가액비율, 공제금액, 세율까지 단계가 여러 개라서 막막하게 느껴지죠.
이 글에서는 2026년 기준 종합부동산세(종부세)의 과세 기준금액, 세율 구간, 1주택·2주택·다주택 비교, 공동명의 선택 전략, 고령자·장기보유 세액공제까지 표 중심으로 정리했습니다. 실전 계산 예시도 함께 수록해 직접 확인해 보실 수 있습니다.
📌 이 글에서 알 수 있는 것
✔ 2026년 종부세 과세 기준금액 (1주택·다주택·토지)
✔ 과세표준 계산 공식 (공정시장가액비율 60%)
✔ 세율 구간표 (2주택 이하 일반세율 vs 3주택 이상 중과세율)
✔ 1주택 vs 다주택 세부담 비교
✔ 공동명의 두 가지 선택 방식 비교
✔ 고령자·장기보유 세액공제 (최대 80%)
✔ 실전 계산 예시 3가지
① 종부세란? 핵심 개념 정리
종합부동산세(종부세)는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 개인·법인에게 부과되는 국세입니다. 1차로 부동산 소재지 관할 지자체에서 재산세를 부과하고, 일정 기준금액을 초과하는 경우 주소지 관할 세무서에서 종부세를 추가 과세합니다.
📅 작성일: 2026년 4월 | 출처: 국세청·종합부동산세법 기준 | ⚠️ 본 글은 일반 정보 제공 목적입니다. 개인별 세금은 세무사 상담을 권장합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 (이 날 기준 소유자·주택수·공시가격 판정) |
| 납부 기간 | 12월 1일 ~ 12월 15일 (국세청 11월 고지서 발송) |
| 과세 단위 | 인별 과세 (세대 합산 아님 — 개인별로 전국 합산) |
| 공정시장가액비율 | 60% (2026년 기준) |
| 재산세 이중과세 | 종부세 산출세액에서 재산세 상당액 공제 (이중과세 방지) |
| 농어촌특별세 | 종부세액의 20% 추가 부담 |
💡 6월 1일 기준의 의미: 6월 1일 이전에 매도하면 그해 종부세는 새 소유자 부담. 6월 1일 이후 매수하면 해당 연도 종부세는 본인이 부담하지 않습니다. 매수·매도 타이밍에 따라 세부담이 달라지므로 반드시 체크해야 합니다.
② 과세 기준금액표
종부세는 부동산 유형별로 기준금액이 다릅니다. 아래 금액을 초과하는 경우에만 종부세 납세 의무가 발생합니다.
| 유형 | 과세 기준금액 (공시가격 기준) | 비고 |
|---|---|---|
| 주택 (일반·다주택) | 9억 원 초과 | 인별 보유 주택 공시가격 전국 합산 |
| 주택 (1세대 1주택자) | 12억 원 초과 | 세대 전체가 1주택만 보유 + 단독 명의인 경우 |
| 종합합산토지 (나대지·비사업용 토지) | 5억 원 초과 | 잡종지, 비사업용 토지 등 |
| 별도합산토지 (사업용 토지) | 80억 원 초과 | 빌딩·상가·사무실 부속 토지 등 |
※ 주택 기준금액은 공시가격 기준이며 시세와 다릅니다. 국토교통부 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인 가능.
💡 1세대 1주택자 조건: 세대원 중 1명만이 주택을 단독으로 소유해야 합니다. 배우자가 다른 주택을 보유하고 있으면 1세대 1주택에 해당하지 않아 기준금액이 12억이 아닌 9억이 적용됩니다.
③ 종부세 과세표준 계산 공식
과세표준은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율(60%)을 곱해 산출합니다.
과세표준 = (공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
종부세 산출세액 = (과세표준 × 세율 − 누진공제) − 재산세 공제액 − 세액공제
최종 납부세액 = 종부세 + 농어촌특별세(종부세 × 20%)
종부세 기준 금액·세율 확인하면 쉽게 계산가능 합니다.
🔹 기본공제 금액 정리
| 구분 | 기본공제 |
|---|---|
| 일반 (다주택 포함) | 9억 원 |
| 1세대 1주택자 (단독 명의) | 12억 원 |
| 공동명의 (기본 적용) | 각 9억 원 × 2 = 18억 원 |
| 공동명의 (1주택 특례 신청) | 12억 원 (+ 세액공제 적용 가능) |
④ 종부세 기준 금액·세율 구간표 (2주택 이하 vs 3주택 이상)
2022년 세법 개정 이후 조정대상지역 2주택에 적용하던 중과세율이 폐지됐습니다. 현재는 3주택 이상이면서 과세표준 12억 원을 초과하는 경우에만 중과세율이 적용됩니다.
🔹 주택분 세율표
| 과세표준 구간 | 2주택 이하 (일반세율) | 3주택 이상 (과표 12억↑ 중과) | 누진공제 (일반) |
|---|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% | — |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% | 60만 원 |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.0% | 240만 원 |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 2.0% ★중과시작 | 600만 원 |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 3.0% | 1,100만 원 |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 4.0% | 1,850만 원 |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% | 2,508만 원 |
★ 3주택 이상이라도 과세표준 12억 원 이하 구간은 일반세율(0.5%~1.0%)이 동일하게 적용됩니다.
🔹 토지분 세율표
| 유형 | 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|---|
| 종합합산토지 | 15억 이하 | 1.0% |
| 15억~45억 | 2.0% | |
| 45억 초과 | 3.0% | |
| 별도합산토지 | 200억 이하 | 0.5% |
| 200억~400억 | 0.6% | |
| 400억 초과 | 0.7% |
⑤ 1주택 vs 2주택 vs 다주택 세부담 비교
주택 수와 보유 형태에 따라 기본공제·세율·세액공제 세 가지 모두 달라집니다.
| 구분 | 1세대 1주택 (단독명의) | 2주택 이하 (일반) | 3주택 이상 |
|---|---|---|---|
| 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 | 9억 원 |
| 적용 세율 | 일반세율 0.5~2.7% | 일반세율 0.5~2.7% | 과표 12억↑ 2.0~5.0% |
| 고령자 세액공제 | 최대 40% | ❌ 없음 | ❌ 없음 |
| 장기보유 세액공제 | 최대 50% | ❌ 없음 | ❌ 없음 |
| 세액공제 합산 상한 | 최대 80% | — | — |
| 납부 유예 제도 | 가능 (만 60세↑, 소득 요건 충족 시) | ❌ | ❌ |
🚨 다주택자 핵심 차이: 3주택 이상은 기본공제가 9억으로 낮고, 과세표준 12억 초과 시 세율이 최대 5%까지 올라가며, 고령자·장기보유 세액공제도 받을 수 없습니다. 같은 공시가격이라도 1주택자보다 세부담이 크게 높아집니다.
⑥ 공동명의 계산 방식 (두 가지 선택)
부부 공동명의 1주택의 경우 두 가지 방식 중 유리한 쪽을 선택해 신청할 수 있습니다.
| 구분 | 방식 A — 인별 각각 9억 공제 | 방식 B — 1세대 1주택 특례 신청 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 각 9억 원 → 합산 18억 원 | 12억 원 (세대 단위) |
| 고령자 세액공제 | ❌ 없음 | 최대 40% 적용 가능 |
| 장기보유 세액공제 | ❌ 없음 | 최대 50% 적용 가능 |
| 유리한 경우 | 공시가격이 매우 높거나 고령·장기보유 요건 없는 경우 | 고령자·장기보유 공제가 큰 경우 |
📊 공동명의 방식별 비교 예시 (공시가격 20억 원 기준)
| 계산 단계 | 방식 A (각 9억) | 방식 B (12억 특례) |
|---|---|---|
| 공시가격 | 각 10억 (50% 지분) | 20억 (합산) |
| 기본공제 차감 | 각 10억 − 9억 = 1억 | 20억 − 12억 = 8억 |
| ×공정시장가액비율 (60%) | 각 6,000만 원 | 4억 8,000만 원 |
| 세율 적용 | 각 0.5% = 각 30만 원 | 1.0% − 240만 = 240만 원 |
| 세액공제 (70세·15년 보유 기준) | 없음 | 80% 공제 → 48만 원 |
| 합산 종부세 (재산세 공제 전) | 각 30만 원 → 합 60만 원 | 48만 원 |
※ 재산세 공제·농어촌특별세 미반영 단순 예시 | 실제 세액은 공시가격·연령·보유기간에 따라 달라짐
💡 공동명의 선택 전략: 공시가격이 18억 원 이하이고 세액공제 요건이 없다면 방식 A(각 9억 공제, 합산 18억)가 유리합니다. 공시가격이 매우 높거나 고령·장기보유 공제가 큰 경우에는 방식 B(12억 특례 + 세액공제)가 유리할 수 있습니다. 매년 9월 1주택 특례 합산배제 신청을 통해 선택합니다.
⑦ 고령자·장기보유 세액공제 (최대 80%)
1세대 1주택자(단독 명의 또는 공동명의 특례 신청자)는 과세표준 공제 외에 세액 단계에서 추가로 공제받을 수 있습니다.
🔹 고령자 공제율
| 연령 (6월 1일 기준) | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% |
| 만 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
🔹 장기보유 공제율
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
💡 합산 상한 80%: 고령자 공제와 장기보유 공제를 합산할 수 있지만, 최대 80%가 상한입니다. 예: 만 70세(40%) + 15년 이상 보유(50%) = 이론상 90%이지만 → 80% 적용.
💡 특례 적용 사례: 혼인·동거봉양으로 1세대 2주택이 된 경우에도 일정 기간(혼인 후 10년, 동거봉양 10년) 동안 1세대 1주택자로 간주해 12억 공제·세액공제 혜택을 받을 수 있습니다.
⑧ 실전 계산 예시 3가지
🔹 예시 1. 1세대 1주택자 — 공시가격 15억 원, 만 72세, 20년 보유
| 공시가격 | 15억 원 |
| − 기본공제 (1세대 1주택) | 12억 원 |
| 과세표준 × 공정시장가액비율 (60%) | (3억) × 60% = 1억 8,000만 원 |
| 세율 적용 (0.5%, 누진공제 없음) | 1억 8,000만 × 0.5% = 90만 원 |
| 고령자 공제 (만 70세↑ 40%) + 장기보유 (15년↑ 50%) = 80% 상한 | − 72만 원 (80% 공제) |
| 종부세 (재산세 공제 전 기준) | 약 18만 원 |
※ 재산세 공제 적용 시 실제 납부 세액은 더 낮아질 수 있음 | 농어촌특별세 별도
🔹 예시 2. 2주택자 — 주택 A 공시가격 10억 + 주택 B 공시가격 8억 (합산 18억)
| 공시가격 합산 | 18억 원 |
| − 기본공제 (다주택 기준) | 9억 원 |
| 과세표준 × 60% | (9억) × 60% = 5억 4,000만 원 |
| 세율 적용 (3억~6억: 0.7%, 6억~12억: 1.0%) | (5.4억 × 1.0%) − 240만 = 300만 원 |
| 세액공제 | 없음 (2주택자) |
| 종부세 (재산세 공제 전) | 약 300만 원 |
※ 2주택 이하는 일반세율 적용 | 재산세 공제·농어촌특별세 미반영 단순 예시
🔹 예시 3. 3주택자 — 공시가격 합산 30억, 과세표준 12억 초과
| 공시가격 합산 | 30억 원 |
| − 기본공제 (다주택) | 9억 원 |
| 과세표준 × 60% | (21억) × 60% = 12억 6,000만 원 |
| 세율 적용 (12억 초과 → 중과 2.0%) | (12.6억 × 2.0%) − 해당 누진공제 = 약 2,120만 원 |
| 세액공제 | 없음 |
| 종부세 (재산세 공제 전) | 약 2,120만 원 이상 |
※ 중과세율(과표 12억~25억: 2.0%) 적용 구간 단순 예시 | 정확한 계산은 국세청 홈택스 활용 권장
⑨ 납부 기간·분납·납부유예
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 납부 기간 | 매년 12월 1일 ~ 12월 15일 |
| 고지서 발송 | 11월 중 국세청에서 발송 |
| 납부 방법 | 홈택스(hometax.go.kr) 전자납부 / 은행 고지서 납부 |
| 분납 (세액 250만↑) | 250만~500만 원: 250만 초과분 분납 가능 500만 원 초과: 세액의 50%를 6개월 이내 분납 |
| 납부유예 (1세대 1주택 고령자) | 만 60세 이상 + 총급여 7,000만 원 이하(종합소득 6,000만 원 이하) 요건 충족 시 신청 가능 주택 양도·증여·상속 시까지 납부 미루기 가능 |
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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 종부세와 재산세를 이중으로 내야 하나요?
이중 과세처럼 보이지만 실제로는 아닙니다. 종부세 산출세액에서 재산세로 납부한 금액 상당액을 공제합니다. 동일한 부분에 대해 세금을 두 번 내는 것은 아닙니다. 다만 종부세 과세 대상자는 재산세+종부세를 합산하면 전체 보유세 부담이 커지는 것은 사실입니다.
Q2. 배우자가 다른 주택을 가지고 있으면 1세대 1주택 공제(12억)를 받을 수 없나요?
맞습니다. 1세대 1주택 특례는 세대 전체가 1주택만 보유하고, 그 주택을 세대원 중 1명이 단독으로 소유해야 적용됩니다. 배우자가 다른 주택을 보유한 경우 1세대 2주택이 되므로 기본공제 9억 원이 적용됩니다.
Q3. 공시가격과 시세(실거래가)는 다른가요?
네, 다릅니다. 종부세는 국토교통부가 발표하는 공시가격 기준으로 과세됩니다. 공시가격은 시세보다 낮게 설정되며, 공동주택 기준 공시가격 현실화율은 약 70% 수준입니다. 공시가격은 국토교통부 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인 가능합니다.
Q4. 6월 1일 이후에 집을 사면 그해 종부세를 안 내도 되나요?
원칙적으로 맞습니다. 과세 기준일인 6월 1일 이후 매수하면 해당 연도 종부세 납부 의무가 발생하지 않습니다. 단, 기존에 다른 주택을 보유하고 있다면 기존 주택에 대한 종부세는 발생합니다. 또한 6월 1일 이전에 잔금을 치른 경우는 해당 연도 납세의무가 발생하므로 잔금일을 꼭 확인해야 합니다.
Q5. 조정대상지역 2주택자는 중과세율이 적용되나요?
아닙니다. 2022년 세법 개정으로 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율이 폐지됐습니다. 현재는 2주택 이하는 일반세율(0.5%~2.7%)이 적용되며, 3주택 이상 + 과세표준 12억 원 초과인 경우에만 중과세율(2.0%~5.0%)이 적용됩니다.
Q6. 종부세 기준금액이나 세율은 매년 바뀌나요?
기본공제 금액(9억원, 12억원)은 종합부동산세법에 명시된 사항이므로 법 개정 없이는 변경되지 않습니다. 다만 공정시장가액비율은 정부가 매년 결정하는 값으로 변동 가능하며, 현재 60%가 적용됩니다. 공시가격은 매년 국토교통부가 발표하므로 실제 세부담은 공시가격 변동에 따라 달라질 수 있습니다.
💬 문의처
국세청 세금 상담: 국번 없이 126
홈택스 종부세 계산기: hometax.go.kr
공시가격 조회: realtyprice.kr (국토교통부 공시가격 알리미)
✍️ 핵심 요약 체크리스트
- ☑ 종부세 과세 기준일: 매년 6월 1일 (이날 기준 소유자 판정)
- ☑ 기본공제: 일반·다주택 9억 / 1세대 1주택 단독 명의 12억
- ☑ 공동명의 1주택: 각 9억(합산 18억) vs 12억 특례 중 유리한 쪽 선택
- ☑ 공정시장가액비율: 60% (2026년 기준)
- ☑ 세율: 2주택 이하 0.5%~2.7% / 3주택 이상 과표 12억↑ 2.0%~5.0%
- ☑ 1세대 1주택 세액공제 최대 80% (고령자+장기보유 합산)
- ☑ 납부 기간: 12월 1~15일 / 250만 원 초과 시 분납 가능
- ☑ 재산세 납부액은 종부세에서 공제 → 이중과세 아님
- ☑ 종부세 + 농어촌특별세(종부세 × 20%) = 최종 납부액
- ☑ 종부세 기준 금액·세율 확인 후 세액계산기로 미리 계산해보세요
※ 본 글은 종합부동산세법·국세청 공식 자료를 기반으로 작성되었습니다. 세율·공제 기준은 세법 개정에 따라 변동될 수 있으며, 개인별 보유 구조에 따라 실제 세액이 크게 달라질 수 있으므로 정확한 세액 확인은 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 또는 세무사 상담을 통해 진행하시기 바랍니다. 본 글은 세무 조언이 아닙니다.
